Aké je priradenie bytu v novej budove a možné riziká?

V záujme zisku mnoho realitných investorov predáva byty v poslednom štádiu výstavby, keď sa náklady na bývanie zvýšili (a nie raz) od začiatku projektu, ale od developera nezostali žiadne byty. Ak chcete takúto dohodu je možné len prevodom vlastníctva bytu v novej budove, čo to znamená a aké nuansy by ste mali vedieť, aby ste sa chránili pred najpravdepodobnejšími rizikami - prečítajte si tento článok.

Čo je to pridelenie vlastníckych práv

Skôr ako sa dozviete, ako je bezpečný nákup nehnuteľností podľa tejto schémy, musíte pochopiť, čo je to priradenie bytu v novej budove, aby sa právne objasnilo významné aspekty spojené s týmto typom transakcií.

Prevod vlastníckych práv je jediným spôsobom, ako môže akcionár predať byt v nedokončenom dome pred jeho uvedením do prevádzky. Preto ide o postúpenie len vtedy, ak predávajúci nie je developerom, ale fyzickou osobou (vlastníkom akcií, ktorý si kúpil bývanie od developera) alebo právnickou osobou (dodávateľskou spoločnosťou, investorom organizácie). Tento spôsob prevodu práv na byt je upravený federálnym zákonom „o účasti na spoločnej výstavbe“. A to je možné od momentu štátnej registrácie zmluvy o účasti na výstavbe (DDU) až do dňa dodania domu.

Postúpenie bytu je transakcia, ktorej výsledkom je prevod vlastníckych práv na obytné priestory. Ale, pretože hovoríme o byte v dome vo výstavbe, spolu s právami k nemu, povinnosti realitného investora sú prevedené. V skutočnosti, predmetom predaja nie je samotné bývanie, ale dohoda, podľa ktorej sa kupujúci môže stať vlastníkom v budúcnosti (DDU). Do tohto okamihu nie je byt v skutočnosti existujúcim objektom, ale len podmienečne, s podmienenými údajmi a číslovaním (poštová adresa, presná plocha a číslo bytu sa dozviete až po uvedení domu do prevádzky). Vlastný prevod bytu na nového vlastníka sa vykonáva podľa prevodu a až po získaní povolenia na uvedenie do prevádzky.

Namiesto slova „priradenie“ v úradných dokumentoch sa často vyskytuje právny termín. Dohoda o prevode práv a povinností vyplývajúcich z DDU podlieha štátnej registrácii.

Dôležité! Nedodržanie niektorej z právne relevantných podmienok môže viesť k uznaniu transakcie ako neplatnej.

Typy priradení

Transakcie priradenia sú rozdelené do dvoch typov v závislosti od toho, či je predávajúci fyzická osoba alebo organizácia (právnická osoba).

1. V prvom prípade sa najčastejšie hovorí o získaní výhody z dôvodu rozdielu medzi cenami vo fáze výkopu a v konečnej fáze výstavby (niekoľko mesiacov pred uvedením domu do prevádzky). Aj predávajúci je poháňaný túžbou vyhnúť sa plateniu dane. Zatiaľ čo sa spoluinvestor nestane vlastníkom, je povinný platiť daň z príjmu z predaja bytu (PIT), ale zároveň zachrániť podstatnú časť (daň sa nebude počítať na katastrálnej hodnote, a teda bez zvýšenia o faktor 0,7). Ale registráciou nehnuteľnosti je majiteľ povinný zaplatiť 13% daň z nákladov na predaj (ak vlastní byt menej ako päť rokov). Aké riziká môžu vzniknúť pri prevode práv z akcionára na inú osobu?

Pri zadávaní zákazky sa akcionár mení v aktuálnom PSD. Nový akcionár sa zároveň musí dohodnúť na podmienkach developera, ktoré boli dohodnuté s predchádzajúcim účastníkom v spoločnej výstavbe. Vykonanie zmien v DDU už nie je možné. Ale toto je jeho plus. Všetky povinnosti developera zostávajú rovnaké - nový záujemca dostane určený byt za dohodnutú cenu av stanovenom čase.

2. V druhom prípade, ak sa práva a povinnosti vyplývajúce z DDU prevedú na právnickú osobu, postup spracovania transakcie sa príliš nelíši od predchádzajúcej verzie. Jedinou požiadavkou pre organizáciu je, že vyrovnanie s developerom musí byť vykonané v bezhotovostnej forme a až po štátnej registrácii DDU.

Aké je priradenie bytu v novej budove a možné riziká?

Postoje vývojárov k priradeniu a koordinácii

Podľa platnej legislatívy Ruskej federácie (konkrétne federálneho zákona č. 214) nie je potrebné dohodnúť sa na transakcii, ak je cena zmluvy o postúpení plne zaplatená. , Ak je platba vykonaná len čiastočne, súhlas developera je predpokladom pre prevod práv na byt. Toto je všeobecné pravidlo, z ktorého existujú výnimky. Ak developer v DDU predpísal priamu požiadavku: "postúpenie práv bez súhlasu developera je nemožné" - potom je vlastník akcií povinný dodržiavať podmienky zmluvy, pod ktorým podpísal svoj podpis.

Nie všetci vývojári privítajú transakcie priradenia práv. Niektorí jednoducho zaregistrujú v DDU potrebu dohodnúť sa na transakcii priradenia. Iní uprednostňujú poberať dávky: účtujú poplatok za možnosť prevodu pohľadávok na inú osobu vo výške 1-15% z hodnoty bytu.Kto presne by mal znášať tieto náklady, nie je v právnych predpisoch jasne vysvetlený, všetko závisí od dohody medzi stranami. Najčastejšie tieto náklady hradí prvý akcionár, ktorý súhlasil s podmienkami developera. V praxi však predávajúci často preceňuje cenu bytu, aby dosiahol rozdiel.

A ešte iní predpisujú v DDU priamy zákaz vykonávania tejto transakcie. Ktorý, mimochodom, nie je úplne legálne a môže byť napadnutý na súde (ak skôr prax ukázala, nezmyselnosť týchto odvolaní realitných investorov, teraz tam je pozitívny trend - sudcovia čoraz viac na strane účastníka v spoločnej výstavbe).

Dôležité! Aj keď neexistuje doložka o zákaze alebo povinnom schválení v DDU, zmluvné strany sú povinné oznámiť navrhovateľovi zmenu akcionára.

Riziká pri prideľovaní

Ak chcete pochopiť, či v dohode existujú „úskalia“, musíte poznať motívy, ktoré vedú predajcu. V prípade prevodu práv na byt v dome vo výstavbe je všetko veľmi jasné a zrozumiteľné. Predávajúci chce získať zisk a vyhnúť sa daniam. A nezáleží na tom, kto vystupuje ako akcionár - súkromný vlastník alebo organizácia.

V tomto prípade nie je vylúčená pravdepodobnosť stretnutí s podvodníkmi. Aby sa predišlo rizikám (strata peňazí a bývanie), stojí za to skontrolovať:

Samotný objekt je vo výstavbe (ako prebieha projekt, boli tam nejaké oneskorenia, boli dodržané stavebné normy) ;
Vývojár (jeho história, stupeň spoľahlivosti, spätná väzba o spoločnosti na fórach av komunitách spoluinvestorov);
Návrh a povolenie dokumentácie (obsahuje všetky oficiálne údaje o projekte a vývojárovi); 61>
Bola vykonaná procedúra registrácie stavu DDU;
Vykonal predajca platbu developerovi v plnej výške (ako je tomu u obvyklých aj predávajúci zasiela potvrdenie o zaplatení spolu s ďalšími dokladmi, v našom prípade ide o DDU).

Aké je priradenie bytu v novej budove a možné riziká?

Prvé tri body sú spojené s rizikom nedokončenej konštrukcie: predávajúci môže presunúť túžbu zbaviť sa takéhoto objektu bez straty peňazí , Jasné znamenie "mrazené" konštrukcie, keď 70% - 80% bytov predaných, v určitom dome, sú ponúkané na základe zmluvy o pridelení, a stavebné práce na objekte je dokončená iba o 20-40%. Posledné dve sú spojené s rizikom straty všetkých investícií, alebo s rizikom nepredvídaných výdavkov. V prípade, že predchádzajúci majiteľ vlastného imania v plnej výške nezaplatil alebo nezaplatil za byt, povinnosť zaplatiť bude umiestnená na nového účastníka v spoločnej výstavbe (aj napriek tomu, že už bol s predávajúcim plne splatený).

Ako prax ukazuje, existujú aj časté prípady, keď sa predajcovia snažia podvádzať ponúkaním prevodu práv podľa predbežnej DDU. Takáto dohoda nie je právne záväzná, pretože nie je ani registrovaná v regaliae. Takéto podvodné konanie je často sprevádzané dvojitým predajom a vždy končí stratou peňazí a bývania pre oklamaného kupujúceho.

Hypotéka: postup

Jednoduchý, hoci na prvý pohľad nezrozumiteľný, prevod transakcie je komplikovaný, keď sa platba uskutočňuje na úkor hypotekárnych fondov. V každom z nich zvážte tri rôzne situácie a postupy. 2. Predávajúci kúpil byt na úkor hypotekárnych fondov. Hlavnou otázkou je, ako previesť práva na nehnuteľnosti, ak banka uložila poplatok?

Ak si predávajúci kúpil hypotekárny byt, transakcia postúpenia bude možná až po úplnom splatení dlhu. Úver môžete splácať na náklady kupujúceho v niekoľkých krokoch (ale len pod podmienkou, že kupujúci má hotovosť):

predávajúci a kupujúci by mali vyhotoviť úverovú zmluvu alebo potvrdenku (nie je registrovaná, ale vyhotovená písomne) v duplikáte, uložený na dlhú dobu, v prípade reklamácií) a až potom, aby prevod peňazí na splatenie úveru a odstránenie "bremena";
registrácia transakcie podľa zmluvy o prevode práv. 61,99%. Kupujúci nadobudne byt v hypotéke - ako uzavrieť obchod a znížiť náklady?
Úver na objekt pripravený na doručenie a realizovaný prevodom práv nie je poskytovaný vo všetkých bankách a na pomerne veľké percento (nie v počiatočnej fáze). stavba - namiesto 9,5% ročne - 11-13%). V súvislosti s touto okolnosťou má kupujúci právo požadovať od predávajúceho podstatnú zľavu. Ak nie je toľko ľudí, ktorí chcú kúpiť byt podľa zmluvy o postúpení, druhá strana bude musieť stretnúť s nimi na pol cesty.

Na získanie úveru banka otvorí klientovi špeciálny účet, na ktorý je dlžník povinný uložiť zálohu. Prichádzajú aj úverové fondy. Postup je ukončený prevodom celej sumy na účet predávajúceho, ktorý sa vykonáva až po registrácii zmluvy o prevode (v matrike).

Ak dvaja „hypotekárni“ konajú ako účastníci transakcie, je stále možné previesť práva, ak prvý akcionár dostane súhlas od svojej požičiavajúcej banky.

Samozrejme, transakcia týkajúca sa prideľovania práv na bývanie je zložitá a vyžaduje dodržiavanie viacerých právnych úprav, ako aj maximálnu starostlivosť a opatrnosť tak od predávajúceho, ako aj od kupujúceho. Ale teraz viete, ako sa vyhnúť najpravdepodobnejším rizikám a vypracovať zmluvu. Nezabudnite na štandardné riziká spojené s akoukoľvek transakciou s nehnuteľnosťami (nároky tretích strán, príbuzných, predaj neschopného predávajúceho, správcu, ktorý nie je oprávnený predávať predmet atď.).